成都"中优"区域迎重磅利好！未来15年，这类房产将逐步消失。

6月21日，成都市规划和资源资源局公布了一则重磅规划——《成都市商品交易市场疏解提升实施规划和导则（—年）》（以下简称《规划》）。

图源成都市规划和资源资源局

简单来说，未来15年，成都所有的商品交易市场将全部迁出“中优”区域，或转型提升和规范整治。

《规划》核定范围为成都市域，面积约平方公里。

其中，重点疏解范围为“中优”区域，即五环路以内区域，面积约平方公里。

根据此前的“中优”范围核定，主要涉及“11+2”区域——

“11”是指锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区全部区域及温江区、双流区、龙泉驿区、新都区、青白江区、郫都区部分区域，“2”是高新区、天府新区成都直管区部分区域。

其各自规划面积如下：

也就是说，上述区域将是将是商品交易市场调迁改造的重点范围，尤其是城北片区，聚集着上百个专业市场，仅金牛区就超过了90个，主要集中分布在金府量力、五块石、荷花池、城隍庙等片区。

可以预见，随着商品交易市场的搬迁或改造，城北片区的城市形象也将改善升级。

根据《规划》安排，此次疏解按照工业消费品市场、食品饮料及烟酒市场、生产资料市场等3大类7小类进行疏解，向周边区域转移。

比如，家具、五金及装饰灯具等家居用品市场主要迁往新都生产资料综合交易市场群；建材市场、金属机电市场主要迁往青白江铁路港；汽配市场则迁往新津、青白江区汽配交易市场群；食品饮料及烟酒市场迁往双流区九江新城。

“中优”，顾名思义就是中心城区优化。

优化核心在于“三降两提”，即：降低开发强度、降低建筑尺度、降低人口密度、提高产业层次、提升城市品质。

根据年出台的“中优”方案，中优的范围，即五环以内规划的人口密度大幅降低，从1.58万人/k㎡减少到1.36万人/k㎡。

这是什么概念？

可以参考上海的指标，年上海最拥挤的是黄浦区，达到了3.41万人/k㎡，相比成都“中优”规划中的1.36万人/k㎡，上海黄浦区人口密度足足多了2.5倍。

所以，成都的“中优”区域，未来一定是低密度居住区。

那么如何在现有的基础上降低人口密度呢？

其一，降低住宅和商业容积率。中优区域，住宅用地的容积率规定在2.5以内。打个比方，容积率是一辆公交车，上车的人数越少，容积率就越低，反之就越高。

这就意味着，“房子”不是开发商想怎么建就怎么建！容积率越低，房子就越少，人口居住密度自然也就降低了。

其二，疏解人流量大的综合市场，将人流密集的大型商品交易市场迁到其他区域。

事实上，在专业市场调迁改造这条路上，成都已经走了十来年。早在年，成都出台《“北改”片区总体规划（—）》中，明确提出支持中心城区商品市场调迁改造。

蓉北市场、火车北站市场等综合市场关闭；北站市场商家逐步向位于北部新城现代商贸综合功能区的成都国际商贸城进行整体调迁；府河桥市场搬迁，原址将打造高端生活社区；荷花池批发市场改造升级蜕变为高端商务楼宇“荷花之心广场”。

无一例外，商品交易市场调迁改造过后的区域，城市界面看起来顺眼多了……

相信随着《规划》落地，成都过去十几年未能完全落实的的专业市场调迁改造计划，将在未来15年重点解决。

这对“中优”区域来说，无疑是重磅利好。

一方面，中心城区作为成都传统开发区，承载着城市核心功能。但由于开发时间早，早期规划不完善，中心城区范围内的商品交易市场，大多数主营业态低端、硬件设施老化，因此亟待“中优”。

调迁改造过后，“中优”所涉区域将迎来二次更新，核心区域势必更加宜居。

另一方面，专业市场疏解后腾退土地，势必会催生更多城市更新机会，这些土地优先用于增补公共空间、服务于市政基础设施建设、提升城市品质。

未来，“中优”核心区域，有限的土地上将催生更多新兴的居住板块、产业功能区。

而承接专业市场的近郊、远郊区域，也将迎来利好，因为产业丰富了，人口自然也就跟着来了。

图文/zhanghong

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